LOS MÁS NECESITADOS TIENEN TAMBIÉN DERECHO A VIVIENDA

LOS MÁS NECESITADOS TIENEN TAMBIÉN DERECHO A VIVIENDA


Aitor Martínez Rodríguez.- Colaborador de GECMA


La actual Ley de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia (Ley 9/02, modificada por la Ley 15/04) y demás disposiciones legales que inciden en la misma, no establecen ningún compromiso claro y determinante para que las personas con precarios o insuficientes medios económicos puedan acceder a una vivienda digna y confortable ejecutada con arreglo a las vigentes normas de edificación.

Las Administraciones Municipales, en general, y las Autonómicas, en particular, se basan en unos tópicos que no concuerdan con la realidad, tratando de endilgar la llamada crisis de la construcción a unos turbios y mezquinos intereses especulativos de promotores y constructores cuando, por el contrario, la especulación o negocio en cadena se origina por no generar suelo suficiente para satisfacer la potencial demanda, por medio de los dos sistemas de actuación directa (cooperación y expropiación), cuya iniciativa depende, exclusivamente, de la Administración Municipal, con independencia del suelo edificable que se pueda generar por iniciativa particular a través del sistema de cooperación, dentro de los primeros cuatro años una vez aprobado definitivamente el PGOM.

Las Administraciones Municipales se han obstinado en bloquear el desarrollo urbanístico secundario al no ejecutar los ámbitos afectados por los sistemas de actuación directos ni exigir a los particulares su obligación de urbanizar en el período de cuatro años a los que dispongan del sistema de compensación, pudiendo, en caso negativo a cambiar este sistema indirecto por el directo de cooperación, sin carga económica alguna para el erario municipal, sino que fueron sacando, poco a poco, durante largos años, pequeñas bolsas de suelo para determinados promotores, lo cual produjo el encarecimiento de la vivienda y de las instalaciones industriales a precios desorbitados, permitiendo localizaciones y edificabilidades prohibidas por la Ley 1/97, del Suelo de Galicia y posteriormente por la Ley 9/02, interponiéndose una cascada de recursos contencioso-administrativos, cuyo resultado fue la anulación de PERIS y planes parciales desarrollados, con riesgo absoluto de la inversión realizada y la falta de seguridad jurídica de los adquirentes de las viviendas ejecutadas.

Este proceder no es ajeno a la corrupción administrativa, mediante el cohecho encubierto o secreto de unos espurios pactos o convenios urbanísticos, que nada tienen que ver con la digna profesionalidad de promotores o constructores, que siempre se conformaron y se conforman con ese 15% o 20% de beneficio sobre costos reales.

Los escándalos y encarcelamientos sucedidos en distintas partes de España son motas de polvo de una montaña de arbitrariedades y sobornos que gravita sobre muchos Ayuntamientos, sin que el de Vigo esté, presunta o indiciariamente, exento de esa lacra.




Explíquese sino las mutaciones habidas en el PEEC, PERI de Bouzas, Plaza de España, Salgueira, Jacinto Benavente, Vista Alegre, Colina de Castrelos, Troncal, Teis (CAMPSA), Alcabre y un largo etcétera, siendo cómplices de tales desafueros los corporativos que lo aprueban, el equipo redactor que lo propone y los técnicos municipales que lo informan, así como también la Dirección General de Urbanismo que lo haya confirmado, por lo que, en este sentido, no se puede atribuir la especulación a los promotores inmobiliarios sino a los políticos y funcionarios que sientan las condiciones favorables para que éste suceda, reduciendo, intencionadamente, la oferta de suelo edificable y con ello las desorbitadas pretensiones de los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado o urbanizable, generándose de ese modo una espiral de inviabilidad económica del desarrollo urbanístico y la imposibilidad factica de adquisición de viviendas a precios razonables.

En lo que respecta a la selección de los equipos redactores es saludable recordar que la COTOPV en el período comprendido entre 1993 y 2000 procedió a adjudicar la generalidad de los planes a tres empresas consultoras, al extremo que una de ellas tendría que redactar cada PGOM en el plazo de 20 días. Pasado el primer período, se primo la experiencia en la redacción de Planes (adjudicados en la forma anteriormente indicada), para la contratación de otros nuevos, de tal forma que se excluyó, por la vía de hecho, la concurrencia de los demás equipos existentes o que pudieran formarse. La consecuencia de esa inaceptable dinámica fue el no participar en los concursos, cuyas bases estaban y están orientadas a favorecer la adjudicación a unas determinadas consultoras.

El resultado práctico de estos Planes, redactados a la carta (léase particulares intereses) es que, en general, no se han desarrollado y, en esa consecuencia, se encarga cada cinco años la redacción de uno nuevo, lo cual supone una absoluta inseguridad jurídica y, por ende, la desconfianza en la inversión, con lo cual se hace ilusoria la pretensión de alcanzar el 10% del aprovechamiento lucrativo para ser incorporado al Patrimonio Municipal del Suelo, cuyo valor económico ha de ser destinado, preferentemente a la construcción de viviendas sociales de promoción pública para atender las necesidades primigenias de los más desfavorecidos y cumplir, de ese modo uno de los fines más importantes de la Administración Municipal, referidos a la erradicación del chabolismo y mejora de las condiciones de vida de los más necesitados.

La Ley 9/02, modificada por la Ley 15/04, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia, resulta desafortunada e incongruente, entre otros extremos, en las normas destinadas a la delimitacion de núcleos rurales (articulo 13) y la referida al suelo urbano no consolidado (articulo 20), en base a que los requisitos exigidos para los primeros provocan la erradicación de nuevas generaciones vinculadas familiarmente a los residentes actuales, con un encarecimiento artificioso de la posibilidad de construcción de una vivienda unifamiliar por aquellos, con la consiguiente violencia social y la ruptura de la motivación que justificó la promulgación de la Ley 11/85, de adaptación de la del suelo a Galicia.

En cuanto a las determinaciones de sostenibilidad establecidas en el articulo 46 de la LOUGA, resulta inviable que con un aprovechamiento urbanístico comprendido entre el 0.6 y el 1.5m2/m2 pueda acometerse el desarrollo del PERI en donde existan edificaciones habitadas, cuyos costes de desalojo, realojo, indemnización de las construcciones existentes, gastos de urbanización y sesiones son muy superiores a las que corresponden al suelo urbano consolidado, con una edificabilidad de 2.5 a 4m2/m2, lo cual carece de sentido.

Las corporaciones locales y los equipos redactores a los que hemos hecho referencia no han aprendido, o no quieren aprender que el Plan General es un instrumento que define el modelo de ciudad o villa que deseamos desarrollar, teniendo en cuenta unos principios urbanísticos básicos como son la altura de edificios según ancho de calle, la dotación de zonas verdes o ajardinadas en proporción a 5 m2/habitante residente en el ámbito de la categoría de suelo, la localización y trazado de la infraestructura viaria y ferroviaria, las redes de los servicios de energía eléctrica, telecomunicación, agua potable, alcantarillado separativo y estación de tratacion de aguas fecales, la protección del paisaje, la orientación de las edificaciones de modo que no se eviten las vistas hacia el mismo y la definición de los espacios urbanizables que han de constituir, a través del tiempo, las zonas de expansión de la población futura, creando una malla urbanística coherente y rigurosamente definida, con el fin de que el Plan General se mantenga sin modificaciones o revisiones por un período de 20 a 30 años, previsiones que no contempla el PGOM de Vigo anterior ni tampoco el actual.

Estas lamentables deficiencias del Plan hacen inviable, o al menos dificultoso, el desarrollo del mismo y, en su consecuencia, la imposibilidad de que se genere el 10% del aprovechamiento lucrativo, cuya enajenación, una vez incorporado al Patrimonio Municipal del Suelo, produciría los recursos necesarios para construir las viviendas de promoción municipal suficientes para cubrir las necesidades apremiantes de los que carecen de poder adquisitivo suficiente para comprar una vivienda de venta libre o de protección oficial, con una calidad equivalente a estas últimas y con unas rentas mensuales de 100€ a 300€, según la superficie y el numero de los miembros de la familia y con la posibilidad de acceder a su propiedad, pues no ha de olvidarse que la Administración Municipal tiene la obligación de resolver las necesidades sociales que puedan afectar a los vecinos.

La realidad es que el importe del 10% del aprovechamiento lucrativo se incorpora al presupuesto municipal como un ingreso sin condiciones, desapareciendo en las distintas partidas del gasto, incumpliéndose de ese modo la finalidad del Patrimonio Municipal del Suelo, cuyo destino más relevante es sufragar la construcción de viviendas de promoción pública.

En lugar de adoptar este adecuado y bondadoso proceder, los gobiernos del Estado, de las Autonomías y de los Ayuntamientos, se obstinan en imponer a los ámbitos sujetos a planeamiento secundario (PERIS y Planes Parciales) la obligación de generar dentro de los mismos un porcentaje mínimo del 30% de viviendas de protección oficial, que en algunos casos alcanza el 60% de la edificabilidad, lo cual carece de sentido, en base a las siguientes consideraciones:


a) Impide desarrollar Polígonos residenciales de alto nivel en la modalidad de vivienda unifamiliar aislada o adosada, cuyos costes de mantenimiento (jardines, piscina climatizada, instalaciones deportivas y de ocio, vigilancia, etcetera) son muy elevados y por tanto inasequibles a personas con ingresos familiares comprendidos entre 1000 y 2000/mes.

b) En las actuales circunstancias de la crisis que se avecina, las entidades crediticias no conceden préstamos hipotecarios a viviendas de protección oficial, porque les seria muy difícil materializarlos en caso de impago de las amortizaciones mensuales.

c) Al estancarse la venta de viviendas, los promotores van a reducir sus beneficios, ofertando viviendas libres a un precio muy poco superior al tasado para las viviendas de protección oficial (36000 a 40000€) por lo que la demanda se inclinará hacia la vivienda de venta libre.

d) Los más necesitados no dispondrán de vivienda, incrementándose el hacinamiento, el chabolismo y las infracciones urbanísticas.

e) Las arcas municipales sufrirán una profunda merma en sus ingresos, al no presentarse proyectos de urbanización ni de edificación, y el consiguiente incremento de paro laboral de los distintos sectores que, directa o indirectamente, participan en el proceso urbanizador, con descenso en picado del IVA y los efectos que el crack del sector conlleva.


Ante esta situación, creada por la indigencia e incapacidad del poder político, anterior y actual al que acompaña la corrupción y la falta de solidaridad de las entidades crediticias, se hace necesario modificar las Leyes del Suelo y los Reglamentos de Planeamiento de forma congruente con los criterios económicos y urbanísticos antes mencionados, suprimiendo la imposición de destinar parte de la edificabilidad permitida en PERIS y Planes Parciales a viviendas de protección oficial, incrementar los coeficientes de edificabilidad para suelos urbanos no consolidados, delimitar los núcleos rurales de forma generosa dotándolos de los servicios urbanísticos necesarios y destinar el 10% del aprovechamiento lucrativo a la construcción de viviendas de promoción pública para los más necesitados, cumpliendo así el contrato consagrado en nuestra constitución.